Location passoire thermique : comment les reconnaître ?

Tout savoir sur la passoire thermique

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Dans cet article, je vais vous expliquer les lois, obligations et devoir par rapport aux passoires thermiques.

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Les mesures à prendre ainsi que les contraintes que cela occasionne et les sanctions encourues vont être détaillées.

Je vais également vous donner quelques conseils pour ces types de logements et l’objectif que la loi souhaite atteindre dans les années à venir.

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Après l’interdiction de la vente de passoire thermique, voyons ce que la loi nous dit sur la location de celles-ci. 

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Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? 

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Une passoire thermique est une habitation dont la consommation de chauffage ou de climatisation est relativement excessive. Ils sont énergivores car très souvent mal isolés. Leur DPE varient entre F et G.

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Cela peut être causé par la toiture qui est mal isolée, les fenêtres en simple vitrage, etc. Cependant, une passoire thermique n’est pas forcément un logement insalubre. Cela veut simplement dire que son isolation n’est plus assez efficace. 

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Vous pouvez être confronté à ce type de maison ou d’appart’ dans des bâtiments vieux de plusieurs dizaines d’années par exemple. Car, en effet, les maisons ou appartements neufs, eux, ont des obligations bien précises à respecter pour éviter la surconsommation.

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L’isolation est plus importante et les appareils mis en place sont plus écologiques et économiques que ceux de l’époque. 

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D’après le ministre de la transition écologique, 4,5 millions d’habitations seraient concernés en France.

Que dit la loi sur la location des passoires thermiques ?

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La loi devient de plus en plus stricte concernant la location des passoires thermiques. 

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Les logements classés F et G

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L’augmentation du loyer à la relocation est aujourd’hui très encadrée. À compter du 24 août 2022, quand un appart’ ou une maison de la classe F ou de la classe G va être nouvellement loué, il sera interdit d’augmenter le loyer. Le propriétaire aura donc obligation de maintenir le même prix aux nouveaux locataires que les précédents. Et ce, quelle que soit la commune où se situe le logement. Mais aussi, cette interdiction est à prendre en compte au niveau du bail. Il est donc impossible de revoir à la hausse le loyer en cours du bail. 

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Complément de loyer interdit 

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Depuis le 3 août 2022, les appartements classés F ou G ne peuvent bénéficier d’un complément de loyer. Le loyer devra, par conséquent, correspondre au maximum au plafond. Qu’importe le lieu, la nature du bien ou encore son confort.

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Le contrat de location 

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Depuis janvier 2022, le contrat de location doit mentionner que :

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• Le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage (en précisant l’année de référence des prix de l’énergie) ; 
• La consommation d’énergie ne respecte pas le seuil fixé par la loi ; 
• La consommation d’énergie de l’habitation ne devra pas dépasser la limite de consommation correspondant à l’étiquette E en 2028.

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Et pour l’annonce, celle-ci doit également indiquer :

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• Lorsque la consommation énergétique est excessive ; 
• Le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage.

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Depuis juillet 2021, il est obligatoire de préciser la classe énergétique et climat de l’habitation.

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De 2022 à 2034

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Voici comment la loi va évoluer d’ici 2034 : 

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• Septembre 2022 : les propriétaires qui souhaitent vendre leur bien F ou G seront dans l’obligation d’effectuer un audit énergétique par avance ; 
• Dès 2023 : les logements qui vont consommer plus de 450 kWh par m2 et par an d’énergie finale seront considérés comme indécents, et par conséquent ne pourront plus être reloués ; 
• Dès 2025 : les habitations de catégories G vont être interdits à la location ; 
• En 2028 : toutes les passoires thermique, quelle que soit leur classe seront prohibées à la location également  ; 
• En 2034 : ce seront les habitations classés E qui deviendront à leur tour inlouables. 

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D’ici 2023, 140 000 locations pourraient déjà être interdits. De quoi anticiper et préparer les travaux pour les passoires thermiques, une fois les mesures appropriées prises. 

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Quelles sont les mesures à prendre pour les locations ?

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Afin de louer convenablement votre logement, plusieurs mesures sont à prendre :

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• Faire un DPE (diagnostic de performances énergétiques) pour connaître la classe énergie de l’habitation concernée ;
• Informer le locataire si il y en a dans la location et effectuer les travaux adaptés (isolation, ventilation, chauffage…);
• Réaliser à nouveau un DPE pour attester de la nouvelle étiquette énergie de l’habitation après travaux. 

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Il est obligatoire que l’habitation soit aux normes en tout point de vue. Grâce à cela, le locataire vivra dans une habitation décente et il n’y aura plus d’impact économique et écologique à cause de celui-ci. D’autant plus qu’en cas de location de logements indécents, le locataire peut faire valoir ses droits. Et cela est, pour la plupart du temps, mauvais présage pour le propriétaire. 

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Quels sont les droits à faire valoir pour un locataire ?

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Le locataire subit les conséquences du logement lorsque ce dernier est une véritable passoire thermique. Si certains propriétaires ne sont pas francs, il se peut que les occupants se soient aperçus des difficultés à chauffer ou rafraîchir certaines pièces qu’une fois dans l’habitation.

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C’est pourquoi, dans cette situation, il possède certains droits, notamment puisque l’État devient de plus en plus intransigeant :

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• Mise en demeure du propriétaire ;
• Saisie d’un juge ;
• Demander la réalisation d’un DPE ;
• Exiger des travaux. 

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C’est pour cela que si un terrain d’entente n’est pas trouvé entre le propriétaire et le locataire, le bailleur encourt des sanctions importantes. 

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Quelles sont les sanctions encourues ?

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Plusieurs bailleurs ne prennent pas en compte l’impact de leur habitation considérée comme passoire thermique. Peu importe la raison de leur manque de volonté à effectuer les travaux, ces derniers risquent d’être pénalisés en fonction de l’état du bien et des difficultés rencontrées par les locataires. Ils peuvent avoir : 

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• L’obligation de diminuer le loyer ;
• Un versement de dommages et intérêts à réaliser auprès des locataires ;
• Des travaux obligatoires à réaliser ;
• L’interdiction de louer le bien.

Des exceptions seront toutefois accordées aux habitations soumises à des contraintes techniques par exemple ou encore architecturales. Mais aussi à ceux dont les travaux sont disproportionnés par rapport à la valeur du bien. Certaines situations peuvent même amener les juges à ne pas sanctionner le propriétaire. Mais elles restent tout de même assez rares.  

C’est important de prendre conscience des contraintes ainsi que des conséquences qu’une location de passoire thermique peut causer. 

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Bien connaître les conséquences en cas d’inaction

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Les conséquences dues à ces logements peuvent être très importantes, voire même graves, sur le long terme, notamment pour l’environnement.

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Conséquences pour le locataire et le logement

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Le locataire subit les contraintes que lui apporte les logements indécents, mais l’habitation en elle-même est également impactée :

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• Perte de chaleur donc surchauffe de l’appartement ou de la maison ;
• Perte de fraîcheur ;
• Consommation d’énergie multipliée ;
• Facturée d’électricité qui augmente ;
• Problèmes d’humidité. 

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Cela peut également nuire à la santé des occupants. 

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Les conséquences pour le propriétaire 

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En dehors des sanctions qu’ils peuvent subir, les propriétaires constatent la perte de valeur de leur bien. Mais aussi, il est possible de ne pas avoir de locataires pendants plusieurs mois, ce qui peut les mettre en difficulté financière, notamment si un crédit est en cours. 

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Les conséquences pour la planète

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Lorsqu’il y a des occupants dans ce type d’habitation, il y a de forte chance que ces derniers essaient de trouver une alternative comme les souffleurs électriques par exemple pour pallier la déperdition de chaleur. Alors, la facture augmente, la planète est polluée et il y a plus d’émissions de gaz à effet de serre.

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C’est pour cela que les lois évoluent et vont permettre à plusieurs habitations de ne plus avoir d’impacte écologique.

Quel est l’objectif à atteindre grâce à ces lois ?

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D’ici les dix prochaines années, les lois se sont fixées plusieurs objectifs à atteindre :

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• Protéger les locataires contre les factures d’énergie trop élevées ;
• Obliger aux propriétaires de faire des travaux de rénovation des logements qu’ils louent ;
• Réduire les émissions de gaz à effet de serre ;
• Lutter contre le gaspillage énergétique ;
• Lutter contre les gaz à effet de serre. 

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Le but est de supprimer toutes les habitations dont la consommation d’énergie est excessive. Les locations de passoires thermiques seront bientôt interdites. Il s’agit là de faire d’une pierre 2 coups, protéger l’environnement et les locataires. Il est important d’éviter des impacts écologiques négatifs inutiles ainsi que des conditions d’habitations pouvant mettre la santé des occupants en jeu également.

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D’autant plus que l’État met à disposition des aides financières pour accompagner les propriétaires dans leurs travaux. Quelques conseils sont donnés pour savoir ce qu’il faut privilégier dans les rénovations de logements passoire thermique.

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Quelques conseils pour améliorer les dépenses énergétiques 

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Dans le but d’améliorer l’habitation et de ne plus faire partie des locations dîtes passoires thermiques, il existe plusieurs solutions. 

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L’isolation thermique

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L’isolation de votre habitation est une des premières choses auxquelles il faut faire attention pour vivre paisiblement et ne plus avoir de soucis énergétiques. La toiture est responsable à 30 % des déperditions de chaleur. C’est donc essentiel de veiller à ce qu’elle soit bien faite. L’isolation des combles joue alors un rôle important. Mais aussi, les vides sanitaires, les sous-sols et même certains murs.

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Pour pouvoir effectuer ces travaux vous pouvez bénéficier de certaines aides :

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• MaPrimeRénov’ de l’Anah ;
• La TVA diminuée à 5,5 % ;
• L'éco-PTZ. 

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Installer un efficace système de chauffage

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C’est un point important, mais qui suit uniquement lorsque l’isolation dans les logements est parfaite. 

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Pour cela, il faut se débarrasser des vieux systèmes de chauffages peu économes et très énergivores. Il existe de nombreuses alternatives sur le marché qui vont vous permettre d’effectuer des économies et de faire un petit geste écologique en même temps :

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• Les pompes à chaleur air-air ou air-eau ; 
• Les radiateurs à inertie ; 
• Les poêles à bois ou granulés ;
• Le chauffe-eau solaire individuel ;
• Le chauffe-eau thermodynamique ;
• Etc. 

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Et comme pour l’isolation, des aides peuvent vous être accordées pour vous donner un petit coup de pouce financier : 

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• La prime énergie ;
• MaPrimeRénov' ;
• La TVA réduite ;
• L’’éco-prêt à taux zéro.

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Plus d’excuses pour ne pas effectuer les travaux.

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Ce qu’il faut retenir sur les passoires thermiques

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La location des passoires thermiques reste un réel inconvénient, et ce, en tout point de vue. De nombreuses sanctions sont prévues pour les propriétaires qui ne feront pas l’effort de mettre aux normes leur habitation. Car, ces derniers ont un trop gros impact écologique, mais également financier pour les occupants. 

La loi va évoluer au fil des années, jusqu’à l’interdiction totale des habitations non respectueuses de l’environnement. C’est pourquoi il est préférable de se lancer dans les travaux pour que les propriétaires ne se retrouvent pas, eux aussi, en difficulté. NouvelR-Énergie vous accompagne et vous conseille pour vos projets à venir.