Passoires thermiques : vente et location, que dit la législation ?

Tout savoir sur la réglementation des passoires thermiques

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Propriétaire, vous possédez un logement extrêmement énergivore ? Pire encore, il est classé F ou G d'après le diagnostic de performance énergétique (DPE) ? Sachez que si vous souhaitez le louer ou le vendre, cela devient compliqué. Le but étant d’inciter les propriétaires à rénover leurs biens. Pour vous aider dans vos démarches, je vous en dis plus dans ce guide.

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Voici la série de points que j'aborderai : 

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• Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? 
• Quelle est la philosophie de cette loi ?
• L’agenda des restrictions 
• Comment faire la rénovation d’une passoire thermique ?

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Pour débuter, il est important que je vous rappelle ce qu’est une passoire thermique. 

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Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? 

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Une passoire thermique est un logement énergivore. Il consomme généralement beaucoup d’énergie pour chauffer l’habitation et produire de l’eau chaude sanitaire (ECS). La raison est, dans la plupart des cas, un manque d’isolation (toit, murs et vitres).  

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Pour savoir si votre maison est mal isolée, il vous faut en passer par un diagnostic de performance énergétique (DPE). C’est une étude qui permet d’estimer vos consommations énergétiques en kilowatts-heure par mètre carré et par an. Grâce à elle, vous pouvez aussi connaître le taux d’émissions de gaz à effet de serre de votre habitation. 

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Les maisons sont classées en 7 étiquettes énergie. Voici comment vous y retrouver : 

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Votre maison est énergivore si celle-ci est classée F ou G. Dans ce cas, votre consommation d’énergie est de plus de 330 kWh/m2/an avec une émission de CO2 de plus de 70 kg CO2/m2/an.

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Ce sont ces habitations qui sont désormais sous pression depuis l’adoption du texte Climat et Résilience en août 2021. Je vous explique tout.

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Quelle est la philosophie de cette législation ? 

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La loi Climat et Résilience porte sur la lutte contre le dérèglement climatique. Ses dispositions touchent de nombreux secteurs de l'économie dont l’immobilier et sont inspirées des propositions de la Convention Citoyenne pour le Climat.

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Une partie du texte (Titre V) concerne donc le secteur de l’immobilier. Plus exactement 104 des 305 articles de la loi portent sur l'amélioration du parc immobilier français. L’objectif est de faire disparaître les passoires thermiques du marché de l’immobilier. On estime qu’il y aurait en France près de 5 millions de bâtiments classés dans les 2 catégories les plus énergivores (F et G). 

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La philosophie du texte est d’inciter au fil des années les propriétaires bailleurs à rénover les logements énergivores. Très présente dans les actualités, cette réglementation a pour le moment surtout fait monter en flèche le nombre d’annonces de vente. La raison est simple : beaucoup préfèrent se débarrasser de leurs biens plutôt que de les rénover.

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Il sera pourtant de plus en plus difficile d’échapper aux rénovations. Vous allez le voir, entre 2022 et 2034, l’agenda des restrictions va s'accélérer…

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L’agenda des mesures contre les passoires thermiques

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Pour vous aider à vous y retrouver, je vais à présent vous donner le calendrier des nouvelles mesures de cette loi. Celles-ci peuvent être listées en 3 catégories : le gel des loyers, les interdictions de location et les obligations d’étudier les sources de déperdition.

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Le gel des loyers

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C’est la décision qui entre en vigueur prochainement. Dès le 25 août 2022, les loyers des logements (F et G) ne pourront pas être supérieurs aux loyers appliqués aux précédents locataires. Une réglementation qui ne vous permettra pas non plus d’augmenter le loyer même si celui-ci est manifestement sous-évalué. Les propriétaires bailleurs qui souhaitent augmenter leur loyer devront avoir réalisé une véritable rénovation thermique. 

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Les interdictions de louer

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Autre nouvelle, plus drastique encore, l’interdiction de louer un bien trop énergivore (F et G). Ces logements sont désormais considérés comme des logements insalubres. Impropre à la location, il vous faudra réaliser les rénovations nécessaires avant de pouvoir louer un tel bien. 

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C’est une réglementation progressive. Voici les dates clés de cette interdiction :

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L’étiquette E n’est pas considérée comme une passoire, elle sera pourtant interdite à la location en 2034.

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Si votre bien est loué au moment de l’entrée en vigueur de l'interdiction, ne vous croyez pas à l'abri de toute obligation de rénovation énergétique. Et pour cause, votre locataire en place pourra exiger que vous rénoviez son logement. Pour l’heure, les sanctions en cas de non-respect de cette demande ne sont pas connues.

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Les obligations d’audit énergétique 

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Enfin, Climat et Résilience prévoit aussi l’obligation d’un audit énergétique. Pour vendre votre bien classé F ou G, il sera obligatoire dès le 1er septembre 2022. Cela concerne les maisons individuelles, mais pas encore les copropriétés. 

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Attention, le DPE est déjà obligatoire depuis plusieurs années dans le cadre d’une mise en cession d’un bien immobilier. Je vous parle donc bien là de l’audit énergétique, beaucoup plus complet.

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Je vous propose un tableau récapitulatif de l’entrée en vigueur de cette mesure :

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On notera qu’il existe des aménagements pour l'Outre-Mer :

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Vous noterez qu’à terme cette réglementation ne concernera pas que les passoires thermiques (F et G). En effet, les étiquettes (DPE) D et E seront aussi soumises à cette étude énergétique.

Comment rénover une passoire thermique ? 

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La législation de plus en plus drastique vous a convaincu de passer à la rénovation de votre maison ? Deux étapes sont nécessaires pour parvenir à vos fins : 

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Faire un audit énergétique

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Pour être certain de faire les bons travaux, je vous conseille de le réaliser. Celui-là même qui est obligatoire en cas de cession d’un bien énergivore (1er septembre 2022).

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C’est une étude beaucoup plus précise que le DPE. L’expert qui se rendra chez vous va diagnostiquer les déperditions thermiques de votre logement. Il vous dira aussi qu’elles sont les travaux à envisager. Vous pourrez alors les mettre en œuvre en toute quiétude.

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Sachez que d’une façon générale, les sources de déperdition énergétique sont souvent les mêmes. Elles sont généralement réparties ainsi :

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Une fois le diagnostic posé, il vous faut passer aux travaux.

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Travaux d'isolation et de chauffage

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Sachez que 2 postes de travaux sont généralement conseillés : l’isolation et le chauffage. 

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Les experts préconisent de commencer par l'isolation des sources de déperdition. Ce poste est absolument prioritaire. Les travaux sur votre système de chauffage peuvent intervenir dans un second temps. Les professionnels estiment le prix moyen de ces travaux entre 200 et 450 euros le m². Il existe néanmoins beaucoup de disparités suivant le type de bien et l’ampleur des travaux de rénovation à effectuer.  

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Concernant le système de chauffage, il est bien sûr conseillé de choisir le plus performant. Il est aussi recommandé de privilégier les énergies renouvelables. N’oubliez pas également d’installer une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée).

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Je vous rappelle enfin que de nombreuses aides financières sont disponibles. Elles sont au nombre de 7 : la Prime Énergie, Ma Prime Rénov’, les Primes Coup de Pouce, Habiter Mieux Sérénité de l’Anah, l’Éco-prêt à taux 0, le chèque énergie et la TVA à taux réduit. 

Législation concernant les passoires thermiques, en résumé

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Voici ce qu’il faut retenir de ce guide : 

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• Une passoire thermique est un logement énergivore classé F ou G (DPE).

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• Le texte Climat a pour objectif de les faire disparaître en incitant les propriétaires à rénover leurs logements.

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• Deux mesures entrent en vigueur cette année : le gel des loyers (25 août 2022), l’obligation d'une étude énergétique (1er septembre 2022).   

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• La mesure emblématique, l'interdiction de leur location, entre en vigueur en 2025 (F et G), 2028 (F) et 2034 (E).

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• Pour pouvoir continuer à louer vos biens, la seule solution est de réaliser une rénovation thermique. 

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• Des travaux que vous pouvez financer grâce à 7 aides de l’État dont la Prime Énergie et Ma Prime Rénov’.

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Vous connaissez le calendrier de la législation qui va rendre plus complexes la location et la cession d’un bien énergivore. Si vous avez d’autres questions sur le sujet, posez-les moi en commentaire. J’y répondrai rapidement. 

Je vous rappelle que je suis aussi à votre disposition pour vous proposer des devis. N’hésitez pas à faire vos demandes et à nous laisser vos coordonnées en cliquant ici.