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Rénovation énergétique : les copropriétés aussi sont concernées
En France, les bâtiments sont responsables de près du quart des émissions de gaz à effet de serre. Alors, forcément, à l’heure où les économies d’énergie sont érigées en priorité par le Gouvernement, ça fait tâche.
Du coup, tout le monde, y compris les copropriétés, à son rôle à jouer pour atteindre les objectifs fixés.
C’est pour ça que plusieurs dispositifs ont été instaurés pour inciter les copropriétés à réaliser des travaux de rénovation énergétique.
Votre logement se trouve dans une copropriété qui affiche une mauvaise classe énergie ? Vous vous demandez si vous pouvez exiger des travaux ou si on peut vous en imposer ? Alors ce petit guide devrait vous intéresser.
Ensemble, nous allons voir :
- Quelles sont les obligations en termes de rénovation énergétique dans une copropriété.
- Quelles sont les démarches à effectuer pour réaliser des travaux de rénovation énergétique en copropriété.
- Quels sont les travaux à envisager pour améliorer les performances énergétiques de votre copropriété.
- Quelles sont les aides disponibles.
Alors c’est parti, voyons déjà quelles sont les opérations obligatoires à effectuer.
Rénovation énergétique : les copropriétés ont-elles des obligations ?
Au cours des dernières années, l'État a pris pas mal de mesures pour encourager la rénovation énergétique.
Et, même si aucuns travaux ne sont obligatoires, il y a plusieurs diagnostics et opérations préalables qui le sont.
DPE : une obligation pour les copropriétés de moins de 50 logements
Le Diagnostic de Performance Énergétique est un examen qui permet d’estimer la consommation énergétique d’un immeuble.
Une fois réalisé, il attribue une note énergétique, comprise entre A et G, au bâtiment.
Ce diagnostic est obligatoire pour les résidences de moins de 50 logements qui sont équipées d’un chauffage collectif.
Les copropriétés de plus de 50 lots devront, quant à elles, effectuer un audit énergétique.
L’audit énergétique : une obligation au-delà de 50 lots
L’audit énergétique est beaucoup plus poussé que le DPE. En gros, il fait le bilan de la consommation énergétique du bâtiment. Mais il propose également des opérations à effectuer pour en améliorer les performances.
Cet audit, qui contient aussi le DPE, est obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots construites avant le 1er Juin 2001.
Dans certains cas, l’audit ne suffira pas et les copropriétés devront subir un examen approfondi appelé DTG.
Le Diagnostic Technique Global : une obligation spécifique à certaines copropriétés
Le Diagnostic Technique Global ou DTG est un examen approfondi d’un immeuble. En fait, il ne se concentre pas que sur la dimension énergétique. Il étudie également d’autres aspects du bâtiment (sécurité, respect des normes, etc.).
Ce diagnostic est assez spécifique. Il concerne tout particulièrement les bâtiments de plus de 10 ans mis en copropriété ou ayant fait l’objet d’une procédure d’insalubrité.
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) : ça va devenir obligatoire pour toutes les résidences de plus de 15 ans
Le Plan Pluriannuel de Travaux est un système mis en place par Loi climat et résilience de 2021. Pour faire simple, c'est un agenda des travaux à réaliser dans la copropriété sur les 10 années à venir.
Il se base sur le DPE ou le DTG et indique notamment :
- La liste des travaux à effectuer,
- Les gains énergétiques potentiels,
- Le budget à prévoir pour la réalisation des travaux,
- L’agenda des rénovations à effectuer sur 10 ans.
C’est en quelque sorte la feuille de route de la rénovation énergétique de la résidence. Vous pensez pouvoir y échapper ? Eh bien ça va être compliqué… Le PPT fait en effet l’objet d’une obligation progressive pour tous les bâtiments de plus de 15 ans.
Pour le moment, il n’est obligatoire que pour les résidences de plus de 200 lots, mais il va devenir obligatoire :
- Pour les copropriétés de 51 à 200 lots à partir de 2024.
- Pour les copropriétés de moins de 50 lots à partir de 2025.
Comme vous pouvez le constater, il y a pas mal de mesures incitatives pour identifier les travaux à réaliser. Mais, pour pouvoir effectuer ces travaux, il va falloir de l'argent. C’est pour ça que les syndics doivent mettre en place un fonds de travaux.
Le fonds de travaux : un budget spécialement alloué aux travaux de la copro
Le fonds de travaux, c'est tout simplement une partie du budget de la copropriété spécialement alloué à la réalisation de travaux.
Cette épargne travaux est obligatoire depuis 2015 pour les résidences de plus de 10 lots. Elle doit représenter au moins 5% du budget prévisionnel annuel de la copro.
Les copropriétés de moins de 10 lots peuvent décider de s’en passer s’il est refusé par un vote à l’unanimité. Il est également possible de s’en passer si le DTG ne prévoit pas de travaux à réaliser sous 10 ans.
Bon, vous voyez que, même si aucuns travaux ne sont obligatoires, on nous incite pas mal à en faire. D’ailleurs, il y a fort à parier qu’à l’issue des divers diagnostics, l’expert vous proposera une série d’améliorations possibles.
Et mon conseil, c’est de ne pas ignorer les recommandations et de réaliser les travaux assez rapidement. Mais, comme vous le savez, en copropriété, on ne décide pas seul(e)…
Travaux de rénovation en copropriété : il faut voter
Si vous habitez en copropriété, vous savez qu’effectuer des travaux n’est pas toujours évident. Eh oui, il faut d’abord passer par un vote pour autoriser le syndic à procéder.
Et attention, le vote doit s’effectuer dans les règles.
- Il faut d’abord inscrire les travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale pour qu’ils soient discutés entre tous les copropriétaires.
- Après avoir débattu des travaux envisagés, il faut que les copropriétaires les votent à la majorité.
- Pour les travaux vraiment importants, il faut aussi déterminer un seuil au-delà duquel c’est nécessaire de lancer un appel d’offres. En gros, ça permet de comparer les devis pour trouver le meilleur rapport qualité-prix.
Une fois les travaux validés, c’est au syndic de prendre le relai. Il doit alors organiser tout ça et veiller à ce que le projet se déroule bien.
Il s’occupera alors d’effectuer les déclarations préalables de travaux si c’est nécessaire. Ce sera notamment le cas pour les travaux qui affectent la façade, comme l’isolation par l’extérieur.
Pour obtenir certaines aides, il devra également solliciter l’Assistance à la Maîtrise d’Ouvrage. C’est un système qui permet de vérifier que les performances énergétiques seront bien conformes aux attentes.
Lorsque tout aura été validé, il faudra alors débuter les travaux. Oui, mais lesquels ? C’est ce qu’on va voir tout de suite.
Quels sont les travaux à envisager pour une rénovation énergétique ?
Les travaux à envisager seront principalement déterminés par le plan pluriannuel de travaux suite au DPE ou à l’audit.
Mais généralement, si les performances énergétiques du bâtiment sont mauvaises, il y a de fortes chances qu’on vous conseille de :
- Faire des travaux d’isolation : ils permettent de lutter contre les fuites thermiques. Vous évitez ainsi de gaspiller de l’énergie.
- Remplacer votre système de chauffage par des équipements plus performants : le chauffage est l’un des principaux postes de dépense énergétique. Il est donc essentiel de s’équiper de systèmes performants et peu énergivores.
Surtout que les systèmes de chauffage polluants (gaz, fioul…) vont bientôt être interdits dans les copropriétés.
- Faire poser un système de ventilation : Une fois l’immeuble isolé, c'est important de mettre en place un système de ventilation pour éviter l’humidité. Il faudra donc installer une VMC simple ou double flux pour assurer l’aération de la résidence.
Alors, je vous l’accorde, tout ça risque de coûter un gros billet. Mais je vous assure que ça sera rentable. Eh oui, effectuer des travaux de rénovation énergétique, c'est bon pour la planète, mais ça permet surtout de réduire les charges.
En plus, vous aurez sûrement droit à des aides pour financer vos travaux.
Quelles sont les aides disponibles pour la rénovation énergétique d’une copropriété ?
Comme pour les travaux de rénovation énergétique individuels, l’État a mis en place des aides dédiées aux copropriétés. Je vous ai mis les principales dans le tableau juste en dessous.
La rénovation énergétique en copropriété : que retenir ?
En bref, les copropriétés ont certaines obligations en matière de rénovation énergétique. En revanche, les travaux doivent obligatoirement être validés en assemblée générale par la majorité des copropriétaires.
- Les obligations des copropriétés en matière de rénovation énergétique résident surtout dans des diagnostics.
- Un fonds travaux est obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 lots.
- La Loi Climat et résilience impose la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux pour toutes les copro’ de plus de 15 ans.
- Toute opération de rénovation doit préalablement être acceptée en assemblée générale par la majorité des copropriétaires.
- Les 3 opérations majeures pour une rénovation énergétique réussie sont : l’isolation thermique, l’installation d’un système de chauffage performant et la pose d’un système de ventilation.
Les copropriétés peuvent bénéficier d’aides de l’État pour financer leurs travaux de rénovation. Parmi les principales figurent : MaPrimeRénov’ copropriétés, l’éco prêt à taux zéro “copropriétés”, la prime CEE ou encore la TVA à taux réduit.
