Le DPE est-il obligatoire lors d'une vente immobilière ?

Le DPE : un document très utile

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Vous avez sans doute déjà entendu parler du DPE ou diagnostic de performance énergétique. C’est le document qui permet de connaître la consommation énergétique moyenne d’un bâtiment.

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Et c’est vraiment très utile parce que ça vous permet :

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• D’informer le futur acheteur sur les caractéristiques du bien qu’il achète ;
• De lui donner des conseils pour améliorer les performances du logement ;
• Et de lui donner une idée approximative du montant de ses factures d’énergie s’il achète le bien.

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Alors tout ça, c’est très bien mais après tout, vous, vous allez partir de la maison. Du coup, vous vous dites que le futur propriétaire pourra le faire lui-même si ça lui chante. Eh bien, détrompez-vous, c’est une obligation qui vous incombe.

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Et vous allez voir qu’il vaut mieux vous y plier…

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Vous vous apprêtez à vendre un bien immobilier ? Vous voulez savoir en quoi consiste le DPE obligatoire ? Alors ce guide est fait pour vous.

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Je vais voir avec vous :

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• Dans quels cas le DPE est obligatoire lors d’une vente.
• Combien ça coûte.
• Qui peut le réaliser.
• Quelles sont les sanctions encourues si on ne se plie pas à l’obligation.
• Est-il possible pour l’acquéreur de contester le diagnostic.
• Quelles sont les arnaques dont il faut se méfier.
• Comment améliorer son DPE.

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C’est parti, commençons tout de suite par voir dans quels cas le DPE est obligatoire lors d’une vente.

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Dans quels cas le DPE est obligatoire lors d’une vente ?

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Vous le savez sans doute, mais lors d’une vente immobilière le propriétaire doit fournir un dossier de diagnostic technique. Ce DDT contient tous les diagnostics obligatoires :

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• L’état de l’installation intérieure d’électricité ou de gaz ;
• Le constat de risque d’exposition au plomb ;
• Le diagnostic sur la présence de mérule ;
• Le diagnostic sur la présence d’amiante ;
• Le diagnostic relatif à la présence de termites ;
• Le diagnostic assainissement ;
• Et bien d’autres…

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Enfin bref, vous l’aurez sans doute compris, le DPE figure parmi ces diagnostics obligatoires. Et cette obligation ne date pas d’hier puisqu’elle est en vigueur depuis le 1er Novembre 2006.

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Elle est d’ailleurs clairement énoncée dans l’article L126-28 du Code de la construction et de l’habitation.

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Mais comme tout principe a son exception, il est possible d’échapper au DPE sous certaines conditions. Ce sera notamment le cas pour la vente de bâtiments tels que :

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• Des mobiles homes ;
• Des bâtiments classés aux monuments historiques ;
• Des maisons individuelles avec moins de 50m2 de surface de plancher ;
• Des logements servant de résidence secondaire moins de 4 mois par an ;
• …

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Bien sûr, là, je vous ai donné les principales exceptions, mais il y en a d’autres plus exotiques. L’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation les énumère d’ailleurs toutes.

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Bon, vous voyez bien qu’il vous sera difficile d’échapper à l’obligation de DPE. Il faudra donc faire appel à un professionnel pour le réaliser. Et ça, forcément, ça coûte des sous…

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Combien coûte un diagnostic de performance énergétique ?

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Le prix du DPE n’est pas réglementé. Ce qui veut dire que les diagnostiqueurs immobiliers peuvent facturer le prix qu’ils souhaitent. Et quand on est pas du milieu, on peut facilement se faire avoir par des petits filous qui surfacturent.

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Alors je vous ai fait un tableau avec les prix moyens acceptables. Ça vous aidera à savoir si on se moque de vous ou pas. Je me suis basé sur les estimations de l’ADEME qui est la référence en la matière.

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Alors, oui ça fait un petit billet à sortir mais le diagnostic a une durée de validité de 10 ans. Vous serez donc tranquille pour un petit moment après.

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Mais attention, pour que votre diagnostic soit valide, il ne doit pas être effectué par n’importe qui.

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Qui appeler pour le DPE ?

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Votre diagnostic doit absolument être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié avant la mise en vente du bien.

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Eh oui, les diagnostiqueurs sont les seuls habilités à réaliser les calculs pour évaluer la consommation énergétique de votre logement.

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Je sais que ça peut être tentant de se tourner vers des entreprises pas qualifiées pour faire des économies. Mais il ne faut pas… Eh oui, un diagnostic réalisé par un professionnel non habilité n’a aucune valeur. Pire encore, il peut vous exposer à des sanctions.

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Quelles sont les risques si le DPE n'est pas fait ?

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Quand je vous dis que le DPE est obligatoire, ce n’est pas une blague. D’ailleurs, en cas de problème avec votre DPE vous vous exposez à des sanctions qui peuvent être assez lourdes.

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Je vous ai fait une petite synthèse dans ce tableau.

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Vous voyez donc que c’est mieux de payer 100 € et d’être en conformité.Ça vous évitera pas mal de problèmes.

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Bon, tout ça c’est très bien, mais quand on est acquéreur, comment savoir si un DPE est erroné ? Et est-ce qu’on peut le contester ? C’est ce que je vais voir avec vous tout de suite.

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Est-il possible de contester un DPE ?

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Avant 2021, il existait 2 méthodes de calcul du DPE :

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• La première se basait sur les factures d’énergie. En fait, le diagnostiqueur prenait vos factures pour évaluer la consommation en énergie du logement. Cette méthode n’était pas ultra fiable puisque chacun consomme différemment en fonction de ses habitudes.

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• La deuxième, appelée 3CL, se base sur les calculs d’un logiciel qui prend en compte les caractéristiques du bâtiment. Cette méthode est beaucoup plus fiable. C’est pour ça que c’est la seule qui est applicable aujourd’hui.

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Donc en principe, vous pouvez vous fier au document qui vous est donné. Mais cela n’empêche pas les erreurs ou les arnaques. Alors que pouvez-vous faire dans ces cas-là ?

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La bonne nouvelle, c’est qu’avec la réforme de la loi Élan en 2018 le DPE est devenu opposable. En fait, ça veut dire que depuis Juillet 2021 la responsabilité du vendeur peut être engagée en cas d’erreur.

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L’acquéreur pourra donc contester le DPE s’il constate que sa consommation d’énergie est bien supérieure à celle annoncée.

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Pour ça, la première chose à faire est de faire réaliser un DPE contradictoire par une autre entreprise certifiée.

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Si le nouveau DPE ne correspond pas à celui présenté, vous avez alors 2 solutions :

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• Essayer de trouver une solution à l’amiable avec le vendeur. En général, ça prendra la forme d’une compensation financière.

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• Vous tournez vers les tribunaux si le vendeur refuse l’accord amiable. Vous pourrez alors demander l’application des sanctions dont je vous ai parlé juste avant.

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Par contre, il n’y a que la partie « classe énergétique » du diagnostic qui pourra être contestée. La partie conseils ne peut faire l’objet d’aucune contestation.

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Mais on est d’accord pour dire que le mieux c’est d’éviter d’en arriver là. Il faut donc être super vigilant(e) avant la transaction.

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DPE obligatoire : gare aux arnaques…

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Dans le domaine de la rénovation énergétique, il y a hélas pas mal d'arnaques. Que vous soyez acquéreur ou vendeur vous devrez donc rester particulièrement vigilant pour éviter de tomber dans le panneau.

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Le démarchage abusif des entreprises : c’est illégal

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Le démarchage par téléphone ou à domicile est un grand classique. En général, une « entreprise » vous appelle en vous disant que le diagnostic de performance énergétique est obligatoire.

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Elle vous dit alors qu’elle peut le faire gratuitement. Du coup, quelqu’un passe chez vous et établit un DPE totalement bidon avec une liste de travaux à réaliser.

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Et bien sûr après le commercial vous propose un devis pour que son entreprise vienne faire vos travaux…

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Ne vous laissez pas avoir, c’est bien évidemment un piège. Ce type de procédé est totalement illégal et est toujours l'œuvre de personnes peu scrupuleuses.

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Vous n’avez pas encore fait faire de DPE et vous voulez vendre ? Vous pourrez trouver le catalogue de tous les diagnostiqueurs certifiés ici.


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L’achat d’une maison/d’un appartement avec un faux DPE : faites vous accompagner

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Certains vendeurs peuvent, volontairement ou involontairement, fournir des DPE erronés dans le dossier de diagnostic technique (DDT).

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Et le problème, c’est qu’on se rend généralement compte de l’erreur après avoir emménagé…

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Du coup, même s’il est possible de contester le DPE a posteriori, c’est assez embêtant et ça prend du temps. Le mieux est donc d’essayer d’anticiper et de s’assurer que le DPE est correct avant la vente.

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Seulement, à moins d’être un professionnel de l’immobilier, c’est pas facile de s’en rendre compte.

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Alors, le meilleur moyen, c’est de se faire accompagner par un pro lors de son achat. Ils ont l’habitude de ce genre de document et sont capables de dire s’il y a des incohérences.

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Le problème c’est que, même accompagné, on peut passer à côté de certains détails. Pas de panique si ça vous arrive, il est possible de contester un diagnostic de performance énergétique.

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Comme je vous l’ai dit tout à l’heure vous pouvez obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Et en cas de grosse erreur le dol peut même être retenu et la vente annulée.

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L’annonce mensongère : il y a des recours

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Le DPE doit obligatoirement apparaître dans les annonces immobilières depuis 2011. Mais le problème, c’est que tous les propriétaires ou professionnels immobiliers ne sont pas forcément honnêtes.

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Il peut donc parfois arriver de se faire berner par une annonce mensongère. Et là, encore une fois, pas forcément possible de le voir avant d’habiter dans le bien.

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Dans ces cas-là, vous pouvez carrément faire annuler la vente ou le contrat de location. En fait, lorsqu’on vous ment, c’est considéré comme du dol. Vous pourrez alors faire annuler la vente si le mensonge est vraiment trop important et/ou obtenir des dommages intérêts.

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Vous venez d’acheter un logement avec un DPE faible ? Vous voulez améliorer le DPE de votre bien immobilier avant la vente ? Alors la suite va vous intéresser.

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Comment améliorer son DPE avant la vente ?

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Un logement avec un mauvais DPE n’est bon ni pour la planète, ni pour votre portefeuille. En plus, les potentiels acquéreurs pourraient se servir de cette mauvaise étiquette énergétique pour faire baisser le prix.

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Il est donc important de l’améliorer autant que faire se peut.

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Et pour ça il y a surtout 3 choses que vous pouvez faire :

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• Isoler votre logement ;
• Remplacer vos vieux chauffage ;
• Faire établir un audit énergétique.

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Isoler votre logement

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Vous avez sans doute déjà entendu parler des passoires thermiques. Mais qu’est-ce que c’est ? Ce sont tout simplement des logements mal isolés et ultras énergivores.

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Et il faut dire que le terme passoire est tout à fait adapté puisqu’en fait, ils ont d’importantes fuites thermiques. Pour faire simple, lorsqu’on allume le chauffage dans maison ou un appartement mal isolé la chaleur s’échappe. En gros, vous chauffez dehors.

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Et ça forcément ça coûte cher. Vous pourrez d’ailleurs vous rendre compte de ce que ça représente grâce à ce tableau.

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L’isolation est faite ? Alors il y a un autre point qui peut être amélioré et qui compte énormément sur la classification énergétique. Le chauffage.

Remplacer vos vieux chauffage

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L’autre chose que les DPE n’aiment pas du tout, ce sont les vieux chauffages. Ils consomment beaucoup d’énergie pour chauffer peu.

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Du coup, si vous avez une vieille chaudière à gaz chez vous, il sera peut-être temps d’en changer.

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Vous pourrez opter pour une installation nouvelle génération beaucoup moins polluante. Le top du top étant bien évidemment les appareils qui utilisent des énergies renouvelables pour fonctionner.

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Vous avez envie de vraiment améliorer votre DPE ? Alors le mieux est de faire réaliser un audit énergétique.

Faire réaliser un audit énergétique

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L’audit énergétique est une étude complète des performances de votre logement.

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Il est établi par un professionnel certifié qui passera chez vous et vérifiera tout ce qui peut être amélioré.

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• Il vous donnera plein de conseils ;
• Il vous dira quels travaux réaliser et dans quel ordre ;
• Il répertoriera toutes les aides auxquels vous pourrez prétendre ;
• Il vous donnera un budget approximatif pour vos travaux.

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Bon tout ça, c’est très bien, mais ça coûte pas mal d’argent. Heureusement des aides existent.

Améliorer son DPE : des aides existent

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Alors, depuis tout à l’heure, je vous parle d’améliorer votre DPE. Mais si vous avez un peu regardé combien coûte tout ça, vous avez dû voir que ça n’était pas donné…

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Rassurez-vous, en matière de rénovation énergétique l’État a mis en place pas mal d’aides. Parmi les principales on retrouve :

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• La prime CEE ;
• Le chèque énergie ;
• MaPrimeRénov’ ;
• L’éco prêt à taux zéro ;
• La réduction de TVA ;
• Les aides locales ;
• …

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Vous voyez qu’il y a de quoi faire. D’ailleurs, si vous voulez en savoir plus vous pouvez aller voir mon article dédié aux aides à la rénovation énergétique.

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Vous pouvez aussi directement aller faire une simulation sur le site France Rénov’.

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Le DPE obligatoire et la vente de votre maison : ce qu’il faut retenir…

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En résumé, sauf dans de rares exceptions, vous ne pourrez pas échapper au DPE pour vendre votre logement. Je vous conseille donc de faire tous les travaux nécessaires pour améliorer votre DPE et vendre au meilleur prix.

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• Le DPE évalue la consommation en énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’une habitation.
• Il fait partie des diagnostics à inclure obligatoirement au dossier de diagnostic technique lors d’une vente ou d’une location.
• Il permet à l’acheteur de connaître la classe énergétique du logement.
• Les diagnostics de performance énergétique ont une durée de validité de 10 ans.
• Seuls les diagnostiqueurs immobiliers certifiés sont habilités à réaliser des diagnostics de performance énergétique.
• Certains travaux permettent d’améliorer la classe énergétique d’un bâtiment.
• En cas d’absence de DPE ou de diagnostic erroné, le vendeur s’expose à des sanctions.

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