DPE : Est-il obligatoire pour une location

Le DPE : un document obligatoire même pour une location

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Vous avez sans doute déjà entendu parler du DPE. Vous savez, c’est ce document qui évalue les performances énergétiques de votre logement, émis à la suite d’un audit énergétique.

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Il est obligatoire depuis 2007 mais il a pris encore plus d’importance en 2021 puisqu’il est devenu opposable. Ce qui veut dire que votre locataire peut engager votre responsabilité si vous ne lui présentez pas ce document.

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Vous avez donc intérêt à faire établir le diagnostic de performance énergétique de votre bien avant sa mise en location…

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Vous vous apprêtez à mettre un appartement ou une maison en location ? Vous voulez savoir si vous allez être obligé(e) de faire établir un DPE ? Alors, ce petit guide devrait vous être très utile.

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Je vais voir avec vous :

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• Pourquoi le DPE est une obligation lorsque l’on met un bien en location.
• Quelles sont les locations concernées.
• Quelle note faut-il atteindre pour pouvoir louer son bien.
• Quelles sont les sanctions encourues si vous ne faites pas établir de DPE avant la mise en location.
• Combien de temps la note du DPE est-elle valide.
• Combien coûte ce diagnostic.
• Quelles sont les solutions à disposition du propriétaire pour améliorer la classification énergétique de son bien.
• Quelles solutions sont à la disposition du locataire en cas de mauvais DPE.

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Comme vous le voyez, on a pas mal de points à aborder. Alors commençons sans plus attendre par voir pourquoi il faut obligatoirement fournir un DPE pour une location.

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Pourquoi le DPE est obligatoire en location ?

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Lors d’une location les propriétaires bailleurs sont obligés d’inclure plusieurs diagnostics dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Parmi ces pièces obligatoires figurent notamment :

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• Le diagnostic amiante ;
• Le constat de risque d’exposition au plomb ;
• L’état de l’installation intérieure de gaz ou d’électricité
• mais aussi le diagnostic de performance énergétique.

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Et justement, c’est ce dernier diagnostic qui nous intéresse. Le fameux DPE. C’est un document qui indique la classe énergétique du logement ainsi que l’estimation de ses dépenses d’énergie annuelles.

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Même si elle peut paraître contraignante, cette obligation n’est pas là pour vous embêter. 

Elle permet au locataire de savoir à quoi s’attendre au niveau de ses factures d’énergie s’il signe le bail.

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Un bon DPE est également très utile pour vous, propriétaire, car il met les locataires en confiance. Ce qui vous permet naturellement de trouver plus facilement preneur.

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Mais le DPE est-il vraiment un passage obligé pour toutes les locations ? C’est ce que nous allons voir.

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Quelles sont les locations concernées par le DPE obligatoire ?

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Le DPE est obligatoire dès lors que le logement dispose d’appareils produisant du chauffage et de l’eau chaude sanitaire.

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Concrètement, ça veut dire que vous devrez obligatoirement le fournir dès lors que vous mettez en location :

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• Un logement vide ou meublé (y compris les logements de fonction et locations saisonnières de plus de 4 mois) ;
• Un local commercial ou professionnel.

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Mais comme tout principe à son exception, certains biens immobiliers échappent à cette obligation.

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L’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation nous donne d’ailleurs la liste exhaustive de ces exceptions. Parmi les bâtiments qui ne sont pas concernés par le DPE à la location figurent notamment :

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• Les constructions provisoires (les mobiles homes par exemple).
• Les bâtiments individuels qui affichent moins de 50m2 de surface au sol.
• Les monuments historiques classés.
• Les logements voués à être utilisés moins de 4 mois par an. Ce qui inclut aussi les locations saisonnières de moins de 4 mois.

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Vous voyez donc que ces exceptions sont assez restrictives. Il y a donc de fortes chances pour que vous soyez obligé(e) de fournir un DPE. Et attention à ceux qui tenteraient d’esquiver, les sanctions pourraient être salées.

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Quel risque de louer sans DPE ?

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Souvenez-vous, au début du guide je vous ai dit que le DPE est devenu opposable en 2021. Ça veut dire que si vous ne le fournissez pas votre locataire peut engager votre responsabilité devant les juridictions.

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Et attention, si vous vous êtes effectivement mis(e) à la faute, la sanction peut être assez lourde. Je vous ai fait un tableau avec les fautes et leurs sanctions. Comme ça vous comprendrez parfaitement les risques encourus.

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Vous voyez que ça ne rigole pas. Mieux vaut donc vous acquitter de l’obligation sans rechigner. Mais rassurez-vous, même si ça coûte un petit peu d’argent, ça reste assez raisonnable par rapport au risque encouru.

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Combien coûte un diagnostic de performance énergétique ?

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En matière de DPE les tarifs ne sont pas réglementés. Ce qui veut tout simplement dire que les diagnostiqueurs immobiliers peuvent pratiquer les prix qu’ils veulent.

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Et là, quand on est pas un professionnel de l’immobilier ça peut être difficile d’estimer le juste prix… Heureusement, l'ADEME nous donne une estimation des tarifs acceptables pour un DPE. Je vous les ai mis dans ce tableau.

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Vous voyez que par rapport aux sanctions encourues, faire un DPE ne coûte pas si cher que ça.

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À l’issue de son diagnostic, le professionnel attribue une note entre A et G à votre logement. Et là, j’ai une mauvaise nouvelle… Si votre note est comprise entre E et G, votre bien ne pourra bientôt plus être mis en location. Mais je vous explique ça en détail.

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Quelle note faut-il atteindre pour pouvoir louer son bien ?

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Vous avez sans doute déjà entendu parler de passoires thermiques. C’est un terme qui désigne les logements qui consomment beaucoup d’énergie.

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Comme vous vous en doutez, à l’heure de la transition écologique et des économies d’énergie, ces logements sont mal vus. Le Gouvernement a donc décidé de les retirer peu à peu du marché locatif.

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Ce qui signifie que si vous êtes propriétaire de ce type de logement vous allez devoir le rénover car :

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• Depuis 2021 vous n’avez plus le droit d’augmenter le loyer de votre bien classé entre G et F.
• Dès 2023 vous ne pourrez plus mettre en location un logement qui consomme plus de 450 kWh/m2/an.
• En 2025 les logements classés G ne pourront plus être loués.
• En 2028 ce sera au tour des classes F d’être retirées de la location.
• En 2034 les classes E seront à leur tour interdites à la location.

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Vous voyez donc que si le DPE de votre bien n’est pas bon, il va falloir y remédier assez rapidement. Oui, mais comment faire ? C’est ce que nous allons voir maintenant.

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Propriétaire : Quelles solutions pour améliorer son DPE ?

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Pour améliorer son DPE quand on est propriétaire, on peut faire plusieurs choses :

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• Faire isoler son logement ;
• Remplacer ses vieux équipements de chauffage par des modèles moins polluants ;
• Faire réaliser un audit énergétique.

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Faire isoler son logement

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Les murs, le toit et le plancher d’une maison sont responsables de grosses fuites thermiques lorsqu’ils ne sont pas isolés. Dit comme ça, c’est compliqué de se rendre compte à quel point ça peut être gênant.

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Alors je vous ai fait un tableau pour que vous vous rendiez compte de ce que ça représente.

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Vous voyez que ça n’est pas rien. Du coup, vous comprenez mieux pourquoi une maison mal isolée pollue mais surtout vous coûte cher.

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Remplacer ses vieux équipements de chauffage

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Le deuxième point qui a une grande importance sur la classification énergétique d’un logement c’est le chauffage. Eh oui, ça représente presque 67% de nos dépenses énergétiques annuelles.

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Pour améliorer son DPE il est donc quasi indispensable de mener une action sur votre installation. Vous pourrez par exemple remplacer votre vieille chaudière au fioul par une pompe à chaleur ou des panneaux solaires.

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Faire réaliser un audit énergétique

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Vous êtes perdu(e) face à votre DPE ? Vous ne savez pas quels travaux engager et dans quel ordre ? Pas de panique, il est possible de se faire aider par un pro. Pour ça il vous suffit de demander un audit énergétique auprès d’un professionnel certifié.

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Le diagnostiqueur immobilier passera alors chez vous et étudiera tous les points d’amélioration. Il vous donnera tous les travaux à réaliser et évaluera le budget approximatif à prévoir.

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Par contre, je ne vais pas vous mentir, la réalisation de l’audit énergétique et des travaux de rénovation coûtent cher. Mais rassurez-vous il existe des aides.

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Astuce : Rénovez votre logement pour pas cher avec les aides de l’Etat

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Une rénovation énergétique coûte cher. Mais face à l’urgence climatique l’Etat a décidé de mettre des mesures en place pour accélérer la transition énergétique. Du coup vous pouvez prétendre à pas mal d’aides pour rénover votre bien.

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Parmi les principales on retrouve notamment :

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• MaPrimeRénov’ ;
• L’éco prêt à taux zéro ;
• La TVA à taux réduit ;
• La prime CEE ;
• Le chèque énergie ;
• Les aides locales ;
• …

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Vous voulez en savoir plus sur toutes les aides auxquelles vous pouvez prétendre pour vos travaux de rénovation énergétique ? Ça tombe bien, j’ai fait un guide sur les aides à la rénovation énergétique.

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Vous pouvez aussi aller jeter un œil directement sur le site France Rénov’. Vous pourrez faire une simulation pour connaître les aides auxquelles vous pourrez prétendre pour votre projet.

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Bon, une fois les travaux réalisés votre DPE sera normalement bon voire très bon. Vous serez alors tranquille pour un moment.

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Quelle est la durée de validité d’un DPE ?

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En principe, la note attribuée à votre bien lors du DPE a une durée de validité de 10 ans. Mais il y a eu pas mal de réformes dernièrement. Du coup, la durée de validité des DPE réalisés avant Juin 2021 a été réduite.

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• Les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ne seront plus valables à compter du 1er Janvier 2023.
• Les DPE effectués après le 1er Janvier 2018 et avant le 1er Juillet 2021 prendront fin le 31 Décembre 2024.

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Donc si vous faites faire votre DPE maintenant vous serez tranquille pendant 10 ans.

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Alors, depuis tout à l’heure, je vous parle des propriétaires. Mais si vous êtes locataire et que le DPE de votre logement n’est pas bon. Quels sont vos recours ?

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Locataire : que faire si le DPE de mon logement est mauvais ?

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Comme je vous l’ai dit, le DPE est opposable. Ce qui veut dire que votre bailleur est légalement tenu par ce document. Il encourt donc des sanctions en cas de faute.

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Mais si le DPE est juste mauvais, pouvez-vous le lui opposer pour le contraindre à faire des travaux ? Alors, pas encore, mais ça ne va pas tarder. Je m’explique…

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Souvenez-vous, tout à l’heure je vous ai dit que les logements trop énergivores vont être retirés du marché locatif.

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En fait, à partir de 2025, la performance va devenir un critère de décence locative. Ce qui veut dire qu’un logement avec une mauvaise étiquette énergétique ne pourra plus être loué.

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Si vous occupez ce genre de logement, vous pourrez donc exiger de votre bailleur qu’il fasse les travaux nécessaires. S’il s’y refuse, vous pourrez alors vous tourner vers la commission départementale de conciliation pour l’y contraindre.

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Le DPE location : ce qu’il faut retenir…

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Vous l’aurez compris, avant de mettre votre bien immobilier en location il faudra qu’il fasse l’objet d’un DPE. Et attention si la classe énergétique n’est pas bonne… Les passoires énergétiques ne pourront bientôt plus être louées.

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• Le DPE évalue la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement.
• Il fait partie des diagnostics obligatoires à fournir dans le DDT avant la location ou la vente d’un bien immobilier.
• L’absence de diagnostic ou un diagnostic mensonger peut entraîner l’annulation du bail et le versement de dommages et intérêts.
• Le diagnostic doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié.
• Les logements classés G ne pourront plus être mis en location à partir de 2025.
• Il existe pas mal d’aides de l’Etat pour financer la rénovation énergétique de votre bien.

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